Vastgoed - Uitleg van kettingbedingen in leveringsaktes

19 juli 2018

Op 2 februari 2018 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen met betrekking tot de uitleg van kettingbedingen in leveringsaktes (HR 2 februari 2018 ECLI:NL:HR:2018:148, NJB 2018/366).

Kort samengevat handelt het arrest over de situatie waarin huisjeseigenaren op een bungalowpark een jaarlijkse parkbijdrage betalen, overeenkomstig een regeling die telkens bij aankoop van een huisje in de leveringsakte wordt opgenomen door middel van een kettingbeding. Over de wijze waarop (de inhoud van) het kettingbeding moet worden uitgelegd ontstaat in de loop der tijd onenigheid en partijen raken in een procedure verwikkeld.

De Hoge Raad bevestigt in zijn arrest het uitgangspunt dat het voor de uitleg van een kettingbeding tussen partijen, waarbij het kettingbeding in de overeenkomst is opgenomen, aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de Haviltex-maatstaf). Voor de rechtsopvolgers van één van de partijen dient dezelfde maatstaf te worden gehanteerd. Dit is echter weer anders wanneer een kettingbeding moet worden uitgelegd in de verhouding met derden. Dan wordt de geobjectiveerde partijbedoeling als maatstaf gehanteerd (de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf).

In onderhavige kwestie kwam het er op neer dat voor de uitleg van hetgeen met betrekking tot de parkbijdrage overeengekomen was, de Haviltex-maatstaf van toepassing was en voor de uitleg van hetgeen met betrekking tot het onderhoud en de renovatie was overeengekomen, een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, omdat de regeling daarover de rechtspositie van derden beoogde te bepalen. Derhalve diende voor de vaststelling van de betekenis van het beding met betrekking tot het onderhoud in beginsel doorslaggevend gewicht te worden toegekend aan de bewoordingen van het beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van het kettingbeding.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Niels Beelaerts van Blokland: beelaerts@salval.com.