Huurrecht - De dienstwoning en huurbescherming

04 juni 2018

Ongeacht of er sprake is van huur van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte of huur voor bepaalde of onbepaalde tijd: huurders genieten een vrij grote mate van huurbescherming. Een uitzondering geldt echter als sprake is van echte dienstwoning.

Uitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2013:3354 (www.rechtspraak.nl)

Op 23 juli 2013 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch geoordeeld dat een voormalig werknemer die van zijn werkgever als onderdeel van zijn arbeidsovereenkomst een kamer ter beschikking was gesteld, bij het eindigen van zijn contract in de woning mocht blijven, omdat er gesproken kon worden van huur en de ex-werknemer recht had op huurbescherming.

Dienstwoning

Wanneer is er sprake van een "echte" of "eigenlijke" dienstwoning? Hiervan is sprake als de werkgever de werknemer met het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid een bepaalde woning aanwijst en het bewonen daarvan behoort tot de voor de werknemer uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichting. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat er bij een eigenlijke dienstwoning uitsluitend sprake is van een arbeidsovereenkomst. Bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst eindigt tegelijkertijd de huurovereenkomst. De werknemer kan zich in zo'n geval dus niet beroepen op huurbescherming.

Oneigenlijke dienstwoning

Bij het bestaan van de "oneigenlijke" dienstwoning is er niet alleen sprake van een arbeidsovereenkomst, maar ook van een huurovereenkomst. Dat betekent dat als de arbeidsovereenkomst wordt beëindigd, de huurovereenkomst blijft bestaan.

Eigenlijke dienstwoning

In de rechtspraak wordt het begrip "eigenlijke dienstwoning" zeer strikt uitgelegd. Er is sprake van een eigenlijke dienstwoning indien er voldaan is aan een tweetal criteria:

  1. de woning dient aan de werknemer te zijn toegewezen met het oog op de aard van de werkzaamheden en
  2. het gebruik daarvan dient te behoren tot de uit zijn werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen.

Voorbeelden van eigenlijke dienstwoningen zijn: de boswachterswoning en de portierswoning op een industrieterrein. Uit de werkzaamheden van de werknemer vloeit in die gevallen voort dat het nodig is dat hij beschikbaar is voor toezicht en noodzakelijke werkzaamheden.

Als niet is voldaan aan de twee genoemde criteria dan is sprake van een oneigenlijke dienstwoning en kan de werknemer/huurder aanspraak maken op huurbescherming. Hij hoeft in dat geval het gehuurde niet te verlaten.

Uitspraak

In bovenvermelde uitspraak speelde het volgende. De werkgever had aan haar twee werknemers een kamer ter beschikking gesteld. In de arbeidsovereenkomst stond vermeld dat werkgever de werknemers loon zou betalen en een kamer ter beschikking zou stellen. Bij het einde van de arbeidsovereenkomsten beriepen de werknemers zich op huurbescherming. Het Hof oordeelde dat het beroep van werknemers op huurbescherming op ging, nu werknemers voor het gebruik van de kamer een tegenprestatie verschuldigd waren zodat er sprake was van huur. Die tegenprestatie bestond in dit geval niet uit geld, maar wel een op geld waardeerbare tegenprestatie, namelijk het verrichten van werkzaamheden voor de werkgever.

Let op!

Gelet op het voorgaande, is het voor een werkgever/verhuurder van groot belang rekening te houden met het onderscheid tussen eigenlijke en oneigenlijke dienstwoningen. Daarbij kan de hoogte van de huurprijs eveneens een rol spelen: deze is bij een eigenlijke dienstwoning meestal lager dan bij de oneigenlijke dienstwoning. In dit soort situaties is het van belang de afspraken nauwkeurig vast te leggen.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u zich wenden tot Natasja Overeem, n.overeem@salval.com